Teori Von Thunen dipublis tahun 1826 disebut "negara yang terisolasi" dalam buku Der Isolierte staat. Teori Von Thunen didasarkan pada asumsi:
1. daerah terpencil (terisolasi)
2. kota adalah pasar untuk surplus produk pertanian dari daerah hinterland dan tidak menerima produk pertanian dari daerah lain.
3. backyard hanya menjual produk pertaniannya ke kota itu, tidak ke kota lain.
4. hinterlnad (the rear areas) nemiliki lingkungan alam yang homogen (keseragaman kesuburan tanah) dan sesuai untuk tanaman dan ternak.
5. hinterland dihuni oleh petani yang menginginkan keuntungan maksimum dan dapat menyesuaikan tipe pertanian mereka dengan permintaan pasar (di kota).
6. hanya ada satu tipe transportasi darat (misal gerobak yang ditarik kuda)
7. biaya transportasi berbanding lurus dengan jarak tempuh dan ditanggung oleh petani. Produk pertanian dijual langusng setelah panen.
Pada keadaan aktual, ternyata ada hal hal yang tidak sesuai dengan asumsi yang digunakan dalam mengembangkan perencanaan tata ruang atau teori lokasi aktivitas pertanian termasuk:
a. biaya transportasi sering bervariasi dari tempat ke tempat dan tidak selalu linear.
b. perbedaan sistem transportasi (asumsi keseragaman) sehingga tidak semua tempat mempunyai akses langsung ke pasar.
c. banyak tempat untuk memasarkan komoditi pertanian (asumsi hanya ada satu pasar) kondisi pola konsentris akan terdistribusi oleh adanya lebih dari satu tempat pemasaran.
d. perbedaan sumberdaya menurut tempat (asumsi kualitas lahan homogen).
e. perubahan harga komoditas, harga produk bisa naik atau turun (dalam asumsi dianggap tetap).
Penyimpangan dari kondisi ideal Von Thunen:
1. Pendapatan petani untuk hidupnormal adalah termasuk bagian dari biaya produksi, bentuk lingkaran simetris akan terganggu jika standar hidup petani bervariasi dimasing masing tempat. Misalnya petani dipinggiran kota bisa menerima standar hidup yang lebih rendah dibandingkan dengan yang hidup dekat dengan pusat kota.
2. Perbedaan sumberdaya menurut tempatnya, asumsinya kualitas lahan homogen, ternyata kondisi lahan sangat bervariasi, menghasilkan distorsi kepada pola konsentris teratur. Kesuburan lahan tidak seragam sehingga biaya produksi juga bervariasi demikian juga dengan iklim mempengaruhi biaya produksi.
3. Harga input bervariasi dari suatu tempat ke tempat lainnya terutama yang berasal dari pusat kota, contohnya pupuk, kebutuhan yang lain seperti obat, lsysnsn ysng dibutuhkan oleh masyarakat, biayanya bervariasi sesuai dengan ruang.
4. Biaya transportasi, asumsi awalnya biaya transportasi berbanding lurus dengan jarak menggunanakan peralatan transportasi yang lain (kanal, sungai), biaya lebih murah dibandingkan dengan gerobak darat. Perjalanan dengan menggunakan 2 atau lebih sarana trasnportasi akan menghasilkan perbedaan biaya pada jarak yang sama, biaya aktual tergantung secara proporsional dengan jarak yang ditempuh dengan masing masing media transportasi. Jarak harus mempertimbangkan jarak ekonomi bukan semata jarak fisik, jadi biaya trasnportasi yang dibutuhkan perlu dipertimbangkan dan bukan jarak dalam kilometer, contohnya ada penghalang gunung. Biaya transportasi yang bervariasi pada suatu tempat ke tempat lain dan tidak selalu linear.
5. Banyak tempat pemasaran dari produksi komoditas pertanian (asumsi hanya ada satu tempat pemasaran)
6. Perubahan harga komoditas, harga produk bisa naik atau turun (dalam teori atau asumsi ditetapkan harga tetap)
7. Subsidi, pajak dan pembatasan perdagangan, ini mempengaruhi harga produk sehingga mempengaruhi lokasi produksi.
Ada 4 hal penting yang dicatat Von Thunen:
1. Dalam melakukan pertanian atau aktivitas perkebunan, biaya harus memperhitungkan atau mempertimbangkan untuk masing masing area dan hasil yang didapat dan pola tanam butuh untuk diatur supaya hasil bersih yang diperoleh dari masing masing area maksimum.
2. Untuk masing masing tipe dari sistem pertanian, ada area kepemilikan yang optimal. Area pertanian erat kaitannya dengan lokasi dan adalah satu dari penentu sistem pertanian.
3. Jarak dari pusat kota dimana tipe tertentu dari tanaman tidak bisa ditanam atau dibudidayakan dipengaruhi oleh jarak lahan dari rumah petani ke area dari tanaman dimana lahan tersebut ditanami.
4. Mengatur kepemilikan lahan pertanian, konsilidasi lahan pertanian yang relatif jauh dari rumah petani ditukar dengan petani yang dekat dengan lahan, sehingga jarak sepetak lahan menjadi relatif dekat dengan rumah petani.
