Perolehan Tanah dalam Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) untuk Kegiatan Berusaha

 

KKPR untuk kegiatan berusaha diterbitkan untuk pemohon yang belum memperoleh tanah atau untuk pemohon yang telah memperoleh tanah untuk kegiatan berusahanya. KKPR untuk kegiatan berusaha menjadi dasar dalam administrasi pertanahan untuk tanah yang diperoleh dalam pelaksanaan KKPR. Apabila pemohon KKPR untuk kegiatan berusaha belum memperoleh tanah untuk kegiatan berusahanya, KKPR  berlaku  untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun.

Apabila pemohon KKPR untuk kegiatan berusaha telah memperoleh tanah untuk kegiatan berusahanya, masa berlaku KKPR mengikuti jangka waktu penguasaan atas tanah yang telah diperoleh oleh pemohon serta sesuai dengan luas tanah yang diperoleh dan disetujui dalam KKPR. Apabila pemegang KKPR belum dapat memperoleh keseluruhan tanah sesuai dengan KKPR yang diterbitkan, pemegang KKPR dapat mengajukan:

a.  permohonan perpanjangan KKPR untuk kegiatan berusaha; atau

b.  kerja sama dengan Bank Tanah.

Pengajuan permohonan perpanjangan KKPR untuk kegiatan berusaha dilakukan paling cepat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya KKPR, sedangkan pengajuan kerja sama dengan Bank Tanah dilakukan paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya KKPR. Apabila dilakukan kerja sama dengan Bank Tanah maka KKPR dimutakhirkan. Perpanjangan KKPR hanya dapat dilakukan apabila perolehan tanah telah mencapai sekurang-kurangnya 30% (tiga puluh persen) dari luasan tanah yang disetujui dalam 1 (satu) hamparan sesuai dengan penilaian dari kantor pertanahan.

Permohonan perpanjangan KKPR untuk kegiatan berusaha oleh pemegang KKPR harus memasukkan nomor KKPR untuk kegiatan berusaha yang sebelumnya dimiliki melalui Sistem OSS. KKPR untuk kegiatan berusaha yang telah diperpanjang berlaku selama 2 (dua) tahun dan tidak dapat diajukan perpanjangan kembali serta tidak dapat lagi mengajukan kerja sama dengan Bank Tanah. Kerja sama dengan Bank Tanah dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam hal pemohon prioritas KKPR untuk kegiatan berusaha tidak mengajukan permohonan perpanjangan KKPR untuk kegiatan berusaha sebelum jangka waktu KKPR berakhir atau jangka waktu perpanjangan KKPR berakhir maka terhadap tanah yang belum diperoleh dapat dimohonkan KKPR untuk kegiatan berusaha oleh pemohon yang lain.

Pemutakhiran KKPR dilakukan dalam hal:

o    Pelaku Usaha belum dapat menyelesaikan perolehan tanah dan tidak mengajukan permohonan perpanjangan KKPR;

o  Pelaku Usaha telah memperoleh perpanjangan KKPR, tetapi belum dapat menyelesaikan perolehan tanah sesuai dengan perpanjangan KKPR yang diterbitkan;

o    Pelaku Usaha telah melakukan kerja sama perolehan tanah dengan Bank Tanah; atau

o    terjadi perubahan Pelaku Usaha akibat perbuatan hukum.

Pemutakhiran KKPR untuk kegiatan berusaha dilakukan melalui Sistem OSS berdasarkan status pendaftaran tanah. Berdasarkan pemutakhiran KKPR untuk kegiatan berusaha, Sistem OSS menerbitkan KKPR untuk kegiatan berusaha dengan jangka waktu dan luasan tanah sesuai penguasaan atas tanah yang diperoleh.

Setelah diterbitkannya KKPR yang belum memperoleh tanah, pemegang KKPR harus membebaskan tanah dari hak dan kepentingan pihak lain berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak atau pihak yang mempunyai kepentingan tersebut dengan cara jual beli, pemberian ganti kerugian, konsolidasi tanah, atau cara lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sebelum tanah yang bersangkutan dibebaskan oleh pemegang KKPR semua hak atau kepentingan pihak lain yang sudah ada hak atas tanah yang bersangkutan tidak berkurang dan tetap diakui haknya, termasuk kewenangan yang menurut hukum dipunyai oleh pemegang hak atas tanah untuk memperoleh tanda bukti hak (sertipikat), dan kewenangan untuk menggunakan dan memanfaatkan tanahnya bagi keperluan pribadi atau usahanya sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku, serta kewenangan untuk mengalihkannya kepada pihak lain.

Kewenangan untuk mengalihkan hak kepada pihak lain dilaksanakan pada lokasi yang telah ditetapkan KKPR berdasarkan iktikad baik, yang diprioritaskan kepada:

a. pemegang KKPR; dan/atau

b. bank tanah berdasarkan kerja sama dengan pemegang KKPR.

Pemegang KKPR wajib menghormati  kepentingan pihak lain atas tanah yang belum dibebaskan,  tidak  menutup atau mengurangi aksesibilitas masyarakat di sekitar lokasi, dan menjaga serta melindungi kepentingan umum. Pemegang KKPR wajib melaporkan secara berkala setiap 3 (tiga) bulan kepada kepala kantor pertanahan mengenai perolehan tanah yang sudah dilaksanakan berdasarkan KKPR dan pelaksanaan penggunaan tanah tersebut.

Tanah yang telah diperoleh dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun masa berlaku KKPR wajib didaftarkan kepada kantor pertanahan paling lambat 1 (satu) tahun setelah berakhirnya KKPR. Kantor pertanahan melakukan pengecekan berkala setiap 3 (tiga) bulan atau sewaktu-waktu jika diperlukan terhadap pelaksanaan perolehan tanah oleh pemegang KKPR. Terhadap lokasi yang telah diterbitkan KKPR kegiatan berusaha untuk Pelaku Usaha yang belum memperoleh tanah dapat diajukan permohonan KKPR oleh:

a. pemilik tanah

        dilakukan dengan ketentuan:

o  sesuai dengan informasi penguasaan tanah sebagaimana dimuat dalam pertimbangan teknis pertanahan; dan

o  KKPR yang diajukan tidak melebihi luas tanah yang dimilikinya.

b. pemohon KKPR kegiatan berusaha di ruang bawah tanah atau ruang atas tanah.

dilakukan sesuai dengan informasi penguasaan tanah sebagaimana dimuat dalam pertimbangan teknis pertanahan

Pemutakhiran KKPR dilakukan dalam hal:

a. Pelaku Usaha belum dapat menyelesaikan perolehan tanah dan tidak mengajukan permohonan perpanjangan KKPR;

b. Pelaku Usaha telah memperoleh perpanjangan KKPR, tetapi belum dapat menyelesaikan perolehan tanah sesuai dengan perpanjangan KKPR yang diterbitkan;

c. Pelaku Usaha telah melakukan kerja sama perolehan tanah dengan Bank Tanah; atau

d. terjadi perubahan Pelaku Usaha akibat perbuatan hukum.

Pemutakhiran KKPR untuk kegiatan berusaha dilakukan melalui Sistem OSS berdasarkan status pendaftaran tanah. Berdasarkan pemutakhiran KKPR untuk kegiatan berusaha, Sistem OSS menerbitkan KKPR untuk kegiatan berusaha dengan jangka waktu dan luasan tanah sesuai penguasaan atas tanah yang diperoleh.

DAFTAR PUSTAKA

Permen ATR/BPN nomor 13 Tahun 2021

Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) untuk Kegiatan Berusaha

 

Seluruh kegiatan Pemanfaatan Ruang harus terlebih dahulu memiliki Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). KKPR adalah kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR). KKPR terdiri dari KKPR untuk kegiatan berusaha, KKPR untuk kegiatan nonberusaha dan KKPR untuk kegiatan yang bersifat strategis nasional. KKPR diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik yang disertai dengan tanda tangan elektronik. Dokumen elektronik  ini berlaku sah dan mengikat serta merupakan alat bukti yang sah serta dapat dicetak.

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang    untuk Kegiatan Berusaha

KKPR dilaksanakan melalui Sistem OSS (online single submission). Pelaksanaan KKPR untuk kegiatan berusaha dilakukan melalui Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKKPR) dan Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR).

a. Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang                            (   K                         K                              K                                        P                                           R   )                                                      untuk Kegiatan Berusaha

KKKPR untuk kegiatan berusaha diberikan berdasarkan kesesuaian rencana lokasi kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS, tahapannya adalah:

• Pendaftaran

Tahap pendaftaran paling sedikit dilengkapi dengan:

1.      koordinat lokasi;

Koordinat lokasi berupa poligon yang memberikan informasi luasan dan bentuk lahan atau nomor identifikasi bidang untuk tanah yang telah bersertipikat, titik dan/atau garis.

2.      kebutuhan luas lahan kegiatan Pemanfaatan Ruang;

3.      informasi penguasaan tanah;

4.      informasi jenis usaha;

5.      rencana jumlah lantai bangunan (apabila akan dilakukan pembangunan gedung pada pelaksanaan rencana Pemanfaatan Ruang)

6.      rencana luas lantai bangunan (apabila akan dilakukan pembangunan gedung pada pelaksanaan rencana Pemanfaatan Ruang)

Bila persyaratan permohonan telah diterima secara lengkap, Sistem OSS menerbitkan surat perintah setor kepada pemohon untuk pembayaran biaya layanan, apabila persyaratan permohonan belum lengkap, Sistem OSS mengembalikan dokumen permohonan pendaftaran kepada pemohon. Pemohon membayar biaya layanan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Setelah membayar biaya layanan pemohon menyampaikan bukti pembayaran kepada Sistem OSS.

• penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang terhadap RDTR

Penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang terhadap RDTR yang telah terintegrasi  dengan  Sistem OSS dilakukan oleh Sistem OSS. Sistem OSS melakukan pemeriksaan kesesuaian lokasi usaha berdasarkan RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS. Berdasarkan pemeriksaan tersebut  Sistem OSS menerbitkan KKKPR berupa keputusan disetujui (disetujui seluruhnya atau disetujui sebagian) atau ditolak dengan disertai alasan penolakan.

• penerbitan KKKPR

Penerbitan KKKPR paling sedikit memuat:

a.    lokasi kegiatan;

b.    jenis kegiatan Pemanfaatan Ruang;

c.    koefisien dasar bangunan;

d.   koefisien lantai bangunan;

e.    ketentuan tata bangunan; dan

            f.  persyaratan pelaksanaan kegiatan Pemanfaatan Ruang.

Penerbitan KKKPR dilakukan paling lama 1 (satu) hari sejak persyaratan permohonan telah diterima secara lengkap dan pembayaran penerimaan negara bukan pajak. KKKPR berlaku selama 3 (tiga) tahun sejak diterbitkan.

b.  Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) untuk Kegiatan Berusaha

PKKPR untuk kegiatan berusaha diberikan dalam hal di rencana lokasi kegiatan Pemanfaatan Ruang belum tersedia RDTR atau RDTR yang tersedia belum terintegrasi dalam Sistem OSS. PKKPR dilakukan dengan tahapan:

·       pendaftaran;

Tahapan pendaftaran menyertakan dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang yang memuat paling sedikit:

o      koordinat lokasi;

Koordinat lokasi berupa poligon yang memberikan informasi luasan dan bentuk lahan atau nomor identifikasi bidang untuk tanah yang telah bersertipikat; titik; dan/atau garis.

o      kebutuhan luas lahan kegiatan Pemanfaatan Ruang;

o      informasi penguasaan tanah;

o      informasi jenis usaha;

o  rencana jumlah lantai bangunan (apabila dilakukan pembangunan gedung pada pelaksanaan rencana Pemanfaatan Ruang)

o  rencana luas lantai bangunan (apabila dilakukan pembangunan gedung pada pelaksanaan rencana Pemanfaatan Ruang)

o      rencana teknis bangunan dan/atau rencana induk kawasan.

Apabila pendaftaran dilakukan oleh  Pelaku  Usaha yang kegiatan usahanya berdampak atau berpengaruh besar terhadap ketersediaan dan kualitas air baku/air bersih harus menyertakan dokumen rencana penggunaan air baku/air bersih.

       Untuk lokasi yang berada dalam kawasan industri, kawasan pariwisata, kawasan ekonomi khusus, atau termasuk kawasan yang berasal dari otorita/badan penyelenggara suatu kawasan pemohon menyetujui pernyataan secara elektronik melalui Sistem OSS bahwa kegiatan usaha berlokasi di dalam kawasan industri, kawasan pariwisata, kawasan ekonomi khusus, atau termasuk kawasan yang berasal dari otorita/badan penyelenggara.

      Apabila persyaratan permohonan telah diterima secara lengkap, Sistem OSS menerbitkan surat perintah setor kepada pemohon untuk pembayaran biaya layanan. Apabila persyaratan permohonan belum lengkap, Sistem OSS mengembalikan dokumen permohonan pendaftaran kepada pemohon. Pemohon membayar biaya layanan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Setelah membayar biaya layanan pemohon menyampaikan bukti pembayaran kepada Sistem OSS.

·       penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang terhadap Rencana Tata Ruang (RTR), Rencana Zonasi Kawasan Strategis Nasional Tertentu (RZ KSNT), dan Rencana Zonasi Kawaan Antar Wilayah (RZ KAW)

       Penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui kajian dengan menggunakan asas berjenjang dan komplementer berdasarkan:

o   RTRW Kabupaten/Kota;

o   RTRWP;

o   RTR KSN;

o   RZ KSNT;

o   RZ KAW;

o   RTR Pulau/Kepulauan; dan/atau

o   RTRWN.

       Penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui kajian yang selaras dengan tujuan Penyelenggaraan Penataan Ruang untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang melalui kajian dilakukan oleh Menteri melalui Direktur Jenderal Tata Ruang, dalam melakukan kajian tersebut dapat melibatkan Forum Penataan Ruang. Hasil pembahasan Forum Penataan Ruang tidak mengurangi kewenangan Menteri dalam menerbitkan PKKPR, apabila diperlukan peninjauan lapangan dapat dilakukan untuk penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang.

PKKPR dilakukan tanpa melalui tahapan penilaian dokumen usulan kegiatan Pemanfaatan Ruang dalam hal permohonan berlokasi di:

o  kawasan industri dan kawasan pariwisata yang telah memiliki Perizinan Berusaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

o  kawasan ekonomi khusus yang telah ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

o  lokasi usaha dan/atau kegiatan pemanfaatan ruang yang memerlukan perluasan usaha yang sudah berjalan dan letak tanahnya berbatasan dengan lokasi usaha dan/atau kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan dengan syarat:

-     pada lokasi yang dimohon belum diterbitkan KKPR untuk kegiatan berusaha atas nama Pelaku Usaha lain;

-       kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan sama dan/atau 1 (satu) lini produksi sama dengan kegiatan pemanfaatan ruang yang sudah berjalan;

-       peruntukan ruang pada lokasi kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan sama dengan peruntukan ruang pada lokasi kegiatan pemanfaatan ruang yang sudah berjalan; dan

-       luas tanah untuk pengembangan kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan tidak melebihi luas tanah yang telah diusahakan sebelumnya.

·      lokasi usaha dan/atau kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh Pelaku Usaha lain yang telah  mendapatkan  KKPR dan akan digunakan oleh Pelaku Usaha dengan cara jual beli, sewa menyewa atau cara lain sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, dengan ketentuan kegiatan Pemanfaatan Ruang yang direncanakan sesuai dengan KKPR yang telah diterbitkan;

·      lokasi usaha dan/atau kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana induk kawasan dari otoritas/badan penyelenggara yang disusun dengan kedalaman skala RDTR dan tidak bertentangan dengan RTR yang berlaku; dan/atau

·      lokasi usaha dan/atau kegiatan pemanfaatan ruang yang direncanakan yang terletak pada wilayah usaha minyak dan gas bumi yang sudah ditetapkan oleh pemerintah dengan syarat:

-     wilayah usaha minyak dan gas bumi tersebut telah sesuai dengan rencana tata ruang dan/atau kontrak kerja sama; dan

-    lokasi usaha yang direncanakan terletak di wilayah usaha minyak dan gas bumi tersebut harus memenuhi ketentuan:

Ø belum diterbitkan KKPR untuk kegiatan berusaha atas nama Pelaku Usaha lain; dan

Ø kegiatan usaha hulu minyak dan gas bumi yang meliputi tahap eksplorasi dan eksploitasi

·           penerbitan PKKPR.

Penerbitan PKKPR dilakukan oleh Menteri melalui Direktur Jenderal Tata Ruang dengan memperhatikan hasil kajian dan pertimbangan teknis pertanahan. Penerbitan PKKPR dapat diberikan dengan pertimbangan Forum Penataan Ruang. Pertimbangan teknis pertanahan terkait lokasi usaha dilaksanakan oleh kantor pertanahan. Kantor pertanahan menyampaikan pertimbangan teknis pertanahan kepada Menteri melalui Direktur Jenderal Tata  Ruang  paling lama 10 (sepuluh) Hari terhitung sejak pendaftaran atau pembayaran penerimaan negara bukan pajak diterima. Apabila kantor pertanahan tidak menyampaikan pertimbangan teknis dalam jangka waktu yang ada, kantor pertanahan dianggap telah memberikan pertimbangan teknis pertanahan.

Menteri melalui Direktur Jenderal Tata Ruang menerbitkan PKKPR berupa keputusan disetujui (disetujui seluruhnya atau disetujui sebagian) atau ditolak dengan disertai alasan penolakan. Penerbitan PKKPR paling sedikit memuat:

a.         lokasi kegiatan;

b.         jenis peruntukan Pemanfaatan Ruang;

c.         koefisien dasar bangunan;

d.         koefisien lantai bangunan;

e.         indikasi program Pemanfaatan Ruang; dan

f.          persyaratan pelaksanaan kegiatan Pemanfaatan Ruang.

Penerbitan PKKPR dilakukan paling lama 20 (dua puluh) Hari sejak persyaratan permohonan telah diterima secara lengkap dan pembayaran penerimaan negara bukan pajak diterima. PKKPR berlaku selama 3 (tiga) tahun sejak diterbitkan.

DAFTAR PUSTAKA

Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2021